האם כדאי לי לקנות בית למגורים עכשיו?
תוכן עניינים
האם כדאי לי לקנות בית למגורים עכשיו?
הנקודות שחייבים לבחון לפני שקונים בית למגורים:
האם יש לנו מספיק הון עצמי לקניית בית למגורים?
בשביל לרכוש את הדירה הראשונה שלכם תצטרכו לפחות 25% הון עצמי, מסך מחיר הדירה כדי שהבנק יסכים לחשוב האם לאשר לכם לקחת משכנתא. למה לחשוב? מהסיבה שקבלת משכנתא מהבנק תלויה בעוד מספר פרמטרים.
זאת אומרת שאם הדירה אותה אתם רוצים לרכוש שווה מיליון ש"ח, תצטרכו להביא מהבית או ממינוף נוסף הון עצמי של 250,000 ש"ח ע"מ להיות זכאים לקבלת משכנתא.
- חשוב לציין – אם אתם כבר בעלי דירה אחת, לצורך קבלת משכנתא לדירה שנייה תצטרכו לגייס 50% הון עצמי מסך מחיר הדירה.
- נקודה נוספת וחשובה למשקיעים והיזמים שבנינו – אם כבר קניתם ומכרתם את הדירה הראשונה שלכם, ברכותיי! אתם זכאים ל75% מימון פעם נוספת!
- שימו לב שלקיחת משכנתא היא הליך שעלול להיות עד משנה חיים – בעניינים כאלו אני מבקש, בשבילכם! אנא חישבו על היוועצות עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי שיעזור לכם לערוך את סקר השוק מול הבנקים.
האם עלות הדיור החודשית של הבית שאותו אתם מעוניינים לרכוש נמוכה או גבוהה מסך של 28% מההכנסה החודשית שלכם ברוטו?
כאשר אתם בדרככם לרכוש בית למגורים, כדאי לעצור רגע! ה"מרדף" אחרי דירת החלומות עלול לעלות ביוקר, ואפילו לגרום לכם למכור את אותה הדירה מהר משחשבתם ולא ממש ברווח…
עלויות הדיור הכוללות לא יכולות (או לפחות לא צריכות) לעלות על מעל ל-28% מסך ההכנסה החודשי שלכם. למה אתם שואלים?
כאשר עלויות הדיור עולות מעל 28% מסך ההכנסות שלכם נטו, אתם מסתכנים בגידול ההוצאות אם משהו ישתבש (תיקון לא צפוי, אובדן משרה, עליית ריבית או מיתון.). אני מאמין שרבים מבעלי הדירות כאן בקבוצה יכולים להעיד כמה בקלות ההוצאות האלו עולות עם השנים.
כאן נכנס לתמונה כלל ה-28/36:
כלל ה-28/36 הוא חוק שאימצו המוני משקיעים ובעלי דירות ברחבי העולם והאמת? הוא דיי פשוט להבנה.
המספר 28 מייצג 28% מההכנסות שלכם ברוטו, מה שאומר שהוצאות משק הבית המקסימליות לא יעלו על 28% מהכנסתכם החודשית. וכן למי שתהה, זה כולל את המשכנתא שאותה לקחתם על הבית.
המספר 36 מייצג את החוב הכולל של משק הבית שלכם, שמטרתנו ע"פ הכלל היא שהחזר החובות הכולל לא יעלה על 36% מההכנסה החודשית ברוטו שלכם. דבר הידוע גם כ-"יחס חוב אל מול הכנסה". אך אין זה אומר שהכלל הינו כלל ברזל, וע"פ אזורים ומחוזות – אפשר "למתוח" אותו קצת.
לדוגמה: אם אתם מתכוונים לקנות בית למגורים באיזור בו יוקר המחיה מורגש יותר (כמו נציגתנו הטובה ביותר למשפט שכזה – תל אביב או ערים יוקרתיות כמו דובאי), רבים האנשים מותחים את המספר 28% ל-35% ואפילו עד 40% במקרים מסוימים.
– אם אין לכם חובות (כדוגמת הלוואות גדולות, תשלומים קבועים לרכב, חובות אשראי וכו') השמרניים שבנינו ימתחו את המספר 28% עד 33%. כמו כן אם ההכנסה שלכם צפויה לעלות בקרוב (למשל קידום בעבודה) ניתן לכלול את ההכנסה העתידית כפקטור לחישוב.
מסלול חלופי: להשקיע בנדל״ן מניב היום — לקנות בית טוב יותר מחר
אם יש לכם הון עצמי מוכן ואתם מתלבטים האם “לסגור” עליו בית למגורים כבר עכשיו, אפשר לשקול אסטרטגיה אחרת: להפנות את ההון לנכס להשכרה (בארץ או בחו״ל), לצבור תשואה ותזרים, וכך לשמר גמישות לשנים הקרובות — עד לרכישת בית שמתאים לכם באמת. היתרון: אתם לא ננעלים על החזר חודשי גבוה בשנים הראשונות, ועדיין עובדים עבור מטרה ברורה — נכס במקום מנצח כמו דובאי משלכם, משודרג ובמיקום מדויק יותר.
| החלטה | לקנות בית עכשיו | להשקיע ולהשכיר (זמנית) |
|---|---|---|
| תזרים חודשי | החזר משכנתא גבוה יחסית; רגישות לריבית | שכ״ד נכנס מקזז הוצאות; עודף יופנה לחיסכון |
| גמישות | נמוכה (קנסות/עלויות מעבר) | גבוהה (אפשר להחליף אזור/אסטרטגיה) |
| סיכון תפעולי | תחזוקה עצמית של בית המגורים | ניהול נכס דרך גורם מקצועי מפחית עומס |
| מטרה לטווח בינוני | בית עכשיו — גם אם לא מושלם | צמיחת הון → בית מתאים יותר בעוד 3–7 שנים |
דוגמה מהירה (המספרים להמחשה בלבד)
נניח הון עצמי של ₪350,000. אופציה א׳: רכישת בית מגורים גבולי, החזר חודשי גבוה ושחיקה בגמישות הכלכלית. אופציה ב׳: רכישת נכס להשכרה עם תשואה שנתית נטו מתונה + אפשרות לעליית ערך — כשהעודף החודשי מופקד לחיסכון למטרת “בית החלומות”. לאחר מספר שנים, ההון גדול יותר, היצע האפשרויות רחב יותר, ואתם קונים בית שמתאים באמת להרגלי החיים, לחינוך ולמקום העבודה.
מי שבוחנים מסלול השקעה מחוץ לישראל, יכולים להתחיל מסקירה מרוכזת של שווקים עם היצע בנכסים חדשים, ניהול מקצועי ושקיפות גבוהה למועד המסירה. לדוגמה, סקירה של דירות למכירה בדובאי יכולה לתת מסגרת תומכת לבחינת אפשרות כזו — לצד בחינה זהירה של עלויות, ניהול וסיכונים.
איך אדע אם המסלול הזה מתאים לי?
מה הסיכונים במסלול השקעה והשכרה?
ומה לגבי “הפסד” על שכר דירה בינתיים?
"אתם רוצים שמחיר הבית יעלה." למרות שאולי זה אכן יקרה ואם כך – נהדר! אבל מה אם לא כך יהיה?
הייתם יכולים לקבל תשואה טובה בהרבה, (או לפחות תשואה) בהשקעה במדד השקעות פאסיבי ורחב, אך זה כבר נושא לפוסט אחר.
